1月31日，廣東省房協(xié)發(fā)布的《2017年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》顯示，2017年，廣東商品房銷售量價(jià)再創(chuàng)歷史新高，銷售面積和銷售金額分別達(dá)1.60億平方米和1.88萬億元，同比分別增長9.2%和15.9%。

庫存方面，截至2017年末，全省商品房待售面積4988.58萬平方米，同比減少406.70萬平方米。其中，商品住宅2414.75萬平方米，同比減少21.7%，為2013年以來的最低水平。

與此同時(shí)，2017年全省商品住宅新開工面積1.17億平方米，與同期商品住宅銷售面積的比值僅為0.86，意味著2018年市場潛在供應(yīng)不足，供求關(guān)系仍然緊張。

土地市場方面，2017年廣東房地產(chǎn)企業(yè)入庫的土地購置面積1841.19萬平方米，同比分別增長5.2%；成交均價(jià)8557元/平方米，同比增長7.0%。

展望2018年，省房協(xié)表示，結(jié)合我國新一輪城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢，城市群成為未來城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，粵港澳大灣區(qū)迎來時(shí)代新機(jī)遇，廣東省尤其是粵港澳大灣區(qū)城市群的房價(jià)仍然面臨較大的上漲壓力。總體而言，2018年不同城市仍將繼續(xù)實(shí)

行差別化調(diào)控，調(diào)控政策尤其是限制網(wǎng)簽、限發(fā)預(yù)（現(xiàn)）售證等行政措施，將成為影響市場走勢的關(guān)鍵因素。

以下內(nèi)容摘自《2017年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》：

需求旺盛銷量再創(chuàng)新高

分類調(diào)控主導(dǎo)市場分化

2017年，廣東商品房銷售量價(jià)再創(chuàng)歷史新高，銷售面積和銷售金額分別達(dá)1.60億平方米和1.88萬億元，同比分別增長9.2%和15.9%；銷售均價(jià)11776元/平方米，同比增長6.1%。

按用途分，全省商品住宅銷售面積1.35億平方米，同比增長3.8%；銷售金額1.54萬億元，同比增長8.4%，分別較前三季度上升0.3個(gè)和1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)11416元/平方米，同比增長4.4%。非商品住宅銷售2436.30萬平方米，同比增長53.3%，

較前三季度下降1.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額3354.87億元，同比增長69.9%，較前三季度上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控政策的影響，商品住宅銷售量、價(jià)的增速均明顯低于非住宅商品房增速。

從市場走勢看，2017年各月商品房銷售面積均超過1000萬平方米，總體上延續(xù)著2016年的暢旺態(tài)勢；銷售均價(jià)基本維持在11000～12000元/平方米之間，同比有一定漲幅，但總體保持平穩(wěn)運(yùn)行。

在“分類調(diào)控、因城施策”的調(diào)控政策之下，商品住宅市場繼續(xù)分化，銷售面積方面，佛山、惠州、廣州三市位居全省前三位；但同比增速較高的則都是非珠三角城市，同比降幅最大的為深圳及臨深的珠海、東莞和中山。商品房總銷售面

積上，佛山、廣州、惠州分列全省前三，合計(jì)占全省銷售面積38.8%。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，珠三角商品房銷售面積為10444.70萬平方米，同比下降2.3%，占全省的65.4%，市場占比有所下降，較2016年減少7.8個(gè)百分點(diǎn)；粵東西北合計(jì)銷售5514.11萬平方米，同比增長40.8%。數(shù)據(jù)顯示，相比珠三角以抑制房價(jià)過快上漲的

調(diào)控環(huán)境，粵東西北各地區(qū)在以去庫存為主的政策導(dǎo)向下，市場活躍度明顯高于珠三角地區(qū)，但珠三角仍然是商品房銷售市場的核心區(qū)域。

受調(diào)控政策影響，商品住宅銷售量、價(jià)的增速均明顯低于非住宅商品房增速。數(shù)據(jù)顯示，前三季度商品住宅銷售面積9613.51萬平方米，銷售金額10898.16億元，同比分別增長3.5%和6.6%；非住宅商品房銷售面積1584.59萬平方米、金額

2208.06億元，同比分別增長54.4%和69.7%。商品住宅均價(jià)11336元/平方米，非住宅商品房均價(jià)13934元/平方米，同比分別上漲3.0%和9.9%。

潛在供應(yīng)處于歷史低位

重點(diǎn)城市或需補(bǔ)充庫存

從現(xiàn)有庫存情況看，截至2017年末，全省商品房待售面積4988.58萬平方米，同比減少406.70萬平方米。其中，商品住宅2414.75萬平方米，同比減少21.7%，為2013年以來的最低水平；非住宅商品房2573.83萬平方米，同比增長6.5%。數(shù)據(jù)反

映，商品住宅庫存量在持續(xù)減少，市場去庫存成效顯著；非住宅商品房庫存量自2013年起不斷增加，但自2017年下半年逐月小幅減少。分地區(qū)看，珠三角地區(qū)住宅待售面積大幅下降，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，普遍進(jìn)入補(bǔ)庫存階段；粵東

西北城市去庫存成效開始顯現(xiàn)，商品房待售面積整體呈現(xiàn)回落的趨勢。

而從潛在供應(yīng)情況看，根據(jù)廣東的房地產(chǎn)建設(shè)周期經(jīng)驗(yàn)，一般項(xiàng)目新開工1年左右可以達(dá)到預(yù)售，即當(dāng)年新開工項(xiàng)目理論上可以成為次年市場供應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，2002-2016年，廣東商品房累計(jì)新開工面積13.12億平方米；2003-2017年，累計(jì)銷售面

積11.71億平方米，累計(jì)去化率0.89，供求關(guān)系基本平衡。

同期商品住宅累計(jì)新開工面積9.80億平方米，累計(jì)銷售面積10.45億平方米，去化率達(dá)1.07。其中，過去3年商品住宅當(dāng)年銷售面積均高于上年新開工面積，比值分別為1.14、1.50和1.33，說明市場供不應(yīng)求，當(dāng)年新開工的一部分住宅產(chǎn)品也已進(jìn)

入市場。而2017年商品住宅新開工面積1.17億平方米，與同期商品住宅銷售面積的比值僅為0.86，意味著2018年市場潛在供應(yīng)不足，供求關(guān)系仍然緊張。

土地市場方面，2017年廣東房地產(chǎn)企業(yè)入庫的土地購置面積1841.19萬平方米，同比分別增長5.2%；成交均價(jià)8557元/平方米，同比增長7.0%。截至2017年末，全省房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積3443.86萬平方米，同比下降16.0%。隨著土地資源日

益稀缺，熱點(diǎn)城市的土地市場受到追捧，土地成本明顯上升，這不僅增加了房價(jià)調(diào)控的難度，同時(shí)也加大了房企的開發(fā)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)控政策影響銷售回籠

行業(yè)資金狀況趨于緊張

2017年，廣東房地產(chǎn)到位資金1.92萬億元，同比增長8.4%。全年完成房地產(chǎn)投資額12075.69億元，占固定資產(chǎn)投資的32.2%；同比增長17.2%，高于固定資產(chǎn)投資總體增速3.7個(gè)百分點(diǎn)，對于拉動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長起到了較好支撐作

用。

但從到位資金走勢看，同比增速自2016年4月以來一路高位回落，反映出行業(yè)的總體資金狀況逐漸趨緊。按資金來源分，2017年國內(nèi)貸款4083.46億元，同比大幅增長59.6%，占到位資金的21.3%，比重同比大增6.8個(gè)百分點(diǎn)；利用外資

52.66億元，同比增長74.2%，占0.3%；自籌資金5341.58億元，同比增長10.3%，占27.9%；以銷售回籠資金為主的其他資金來源9677.98億元，同比下降5.4%，占50.5%，比重同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年由于受到調(diào)控政策和銀行房貸

政策收緊的影響，國內(nèi)貸款、利用外資及自籌資金同比均呈較大幅度增長，銷售回籠資金同比則有所下降，反映出行業(yè)的融資需求和融資成本雙雙提高。

市場展望

十九大報(bào)告提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，新的住房制度不僅強(qiáng)調(diào)“租購并舉”，同時(shí)明確要“多主體供給、多渠道保障”，進(jìn)一步解放了住房制度改革的思想。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作

會議部署：“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行

差別化調(diào)控”，意味著建立“購租并舉”的住房制度將是住房市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要措施，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制將加速推進(jìn)，地方也將開啟調(diào)控政策修正完善的窗口。

結(jié)合我國新一輪城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢，城市群成為未來城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，人口、資金、技術(shù)仍將持續(xù)向城市群集聚。隨著粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)正式迎來時(shí)代新機(jī)遇，各類房地產(chǎn)市場需求依然旺盛。鑒于建立房地產(chǎn)市場

長效機(jī)制需要一定的時(shí)間，廣東尤其是粵港澳大灣區(qū)城市群的房價(jià)仍然面臨較大的上漲壓力。

總體而言，在“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”的調(diào)控思路下，2018年不同城市仍將繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，調(diào)控政策尤其是限制網(wǎng)簽、限發(fā)預(yù)（現(xiàn)）售證等行政措施，將成為影響市場走勢的關(guān)鍵因素。

建議企業(yè)警惕政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，順勢而為、合理定價(jià)、規(guī)范運(yùn)作，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、優(yōu)化融資方式，同時(shí)關(guān)注區(qū)域一體化、住房租賃市場發(fā)展、特色小鎮(zhèn)建設(shè)等政策導(dǎo)向，加快轉(zhuǎn)型升級發(fā)展；建議政府主管部門合理評估各項(xiàng)調(diào)控

政策效應(yīng)，遵循城市發(fā)展的客觀規(guī)律，加快建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。