最近，樓市又上演魔幻一幕。廣州白云區(qū)江景花園被正式執(zhí)行強(qiáng)拆，上百戶業(yè)主被發(fā)了限期搬離的通知。每層樓的每個(gè)墻面都寫(xiě)了大大的拆字，沒(méi)有任何商量的余地。如此冷漠的事情就發(fā)生在當(dāng)下。
據(jù)了解，這些業(yè)主當(dāng)時(shí)是以“集資建房”名義買(mǎi)的房，產(chǎn)權(quán)上寫(xiě)的是70年小產(chǎn)權(quán)房，宅基地證只有一個(gè)，其他人都是復(fù)印件。當(dāng)年這塊地租給一個(gè)梅州商人，相關(guān)手續(xù)一直沒(méi)辦下來(lái)，屬于違建。誰(shuí)曾想到，住了10年的房子，因?yàn)樯嫦舆`規(guī)建設(shè)，突然要被依法拆除。而拆除違規(guī)，按規(guī)定政府沒(méi)有補(bǔ)償。房款兩空，甚至無(wú)法訴諸法院要求審判，雞飛蛋打。
位于廣州番禺的We公館也面臨著與江景花園相似的命運(yùn)。We公館的地塊屬于村集體用地，在沒(méi)有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下違規(guī)建設(shè)。堅(jiān)持了一年，還是沒(méi)有逃過(guò)被拆的命運(yùn)。且沒(méi)有任何補(bǔ)償，這里的業(yè)主，損失慘重。多少家庭省吃儉用才買(mǎi)了一套房子，說(shuō)沒(méi)就沒(méi)了。
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這種在集體用地上建起來(lái)的、沒(méi)有房產(chǎn)證的高風(fēng)險(xiǎn)住房，就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量是非常龐大的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)所有存量房產(chǎn)中，有三分之一的比例都是小產(chǎn)權(quán)房。最典型的是廣州和深圳。數(shù)據(jù)顯示，目前廣州的小產(chǎn)權(quán)房可以占到存量住房的40%。深圳更甚，占比直接高達(dá)50%以上。
如此天量的小產(chǎn)權(quán)，背后是數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的人口，同時(shí)也是數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在，它的交易不受法律保護(hù)?；旧?，小產(chǎn)權(quán)房都是建在集體用地上，沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同也無(wú)法在國(guó)土房管局備案，不能取得房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。
包括雙方簽訂的合同、協(xié)議或村集體組織相關(guān)證明文件，深究起來(lái)，都不具有法律效力。所以從法律上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是不合法的。這就意味著，買(mǎi)賣(mài)雙方只能靠道德約束。一旦涉及到房?jī)r(jià)上漲等利益問(wèn)題，賣(mài)家可以隨時(shí)以私下買(mǎi)賣(mài)不合法為由，取消合同。買(mǎi)方遇到糾紛打輸官司，也只能是啞巴吃黃連，出了問(wèn)題也很難維權(quán)。
此外，小產(chǎn)權(quán)房還有一個(gè)很大的劣勢(shì)，就是跟房產(chǎn)有關(guān)的一切金融功能，統(tǒng)統(tǒng)都沒(méi)有。銀行不認(rèn)，不能正常辦理按揭貸款，也不能辦理抵押貸，只能一次性或分期付款。這在無(wú)形中就加大了買(mǎi)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。而且，絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房都不帶戶口、學(xué)區(qū)和其他相關(guān)配套。
總之，產(chǎn)權(quán)不明晰、交易不受法律保護(hù)，且無(wú)金融屬性。也是基于這些原因，小產(chǎn)權(quán)房的升值、流通都大幅受限。
當(dāng)然，更大的問(wèn)題在于，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán)，所以無(wú)法得到安置補(bǔ)償。你永遠(yuǎn)不會(huì)知道，一套小產(chǎn)權(quán)的背后，有多么巨大的坑。所以，對(duì)于那些買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的朋友，奉勸一句，小心房財(cái)兩空！
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明知高風(fēng)險(xiǎn)，為什么還總有人去買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房呢？答案很簡(jiǎn)單，價(jià)格便宜啊。很多買(mǎi)不起商品房的人，都會(huì)把小產(chǎn)權(quán)列為備選名單。畢竟價(jià)格低、手續(xù)簡(jiǎn)單、即買(mǎi)即住。一般而言，小產(chǎn)權(quán)房要比正規(guī)的商品房便宜30%-70%。特別是在深圳，一般情況下，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有同地段商品房?jī)r(jià)格的四分之一。即便是那些規(guī)模、品質(zhì)一點(diǎn)都不亞于商品房的統(tǒng)建樓，價(jià)格也不到同等地段商品房的一半。以深圳沙井為例，同樣地段、同樣規(guī)模的房子。商品房均價(jià)4.5萬(wàn)，而村委統(tǒng)建樓才1.8萬(wàn)左右。甚至，如果你選擇獨(dú)棟的農(nóng)民房，均價(jià)才1萬(wàn)左右。也就是說(shuō)，一套90平的房子，也就90多萬(wàn)，還不用交稅，相比深圳商品房的高價(jià)，簡(jiǎn)直不要太低。
廣州也是如此，有些區(qū)域最低30多萬(wàn)就能拿下精裝修的兩室一廳小產(chǎn)權(quán)房。相比動(dòng)輒4萬(wàn)一平的商品房，那是真香。因此，總有一些人愿意冒險(xiǎn)一試，期待小產(chǎn)權(quán)房有朝一日可以轉(zhuǎn)正。
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不管你買(mǎi)了多久，住了多久，小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)只有一個(gè)，就是被拆。今年，自然資源部下發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》表明：城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地，小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將非法用地合法化。隨后，廣州也發(fā)文明確：小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記，集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房，城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及地上房屋的，一律不予確權(quán)登記。這表明，小產(chǎn)權(quán)房不僅轉(zhuǎn)正無(wú)望，而且風(fēng)險(xiǎn)極大。
今年以來(lái)，廣州拆違力度明顯加大，決心也很強(qiáng)。截至2020年6月15日，全市已有多個(gè)違建項(xiàng)目被拆除，共計(jì)2583萬(wàn)平方米。同時(shí)，東莞、北京等也已經(jīng)轟轟烈烈開(kāi)始強(qiáng)拆小產(chǎn)權(quán)房。一分價(jià)錢(qián)一分貨，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格是低，但同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎就會(huì)掉坑，得不償失。
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但，近段時(shí)間，隨著深圳、東莞等商品房相繼限購(gòu)，小產(chǎn)權(quán)又開(kāi)始緊俏起來(lái)。身邊一個(gè)朋友，2018年在深圳沙井買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)時(shí)總價(jià)168萬(wàn)，現(xiàn)在要以220萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)手。兩年時(shí)間，漲了52萬(wàn)。經(jīng)調(diào)查，由于小產(chǎn)權(quán)房不受新政太多影響，新政之后，深圳大部分小產(chǎn)權(quán)的價(jià)格都有所上揚(yáng)，普遍在西鄉(xiāng)、固戍、沙井等片區(qū)。好像所有人都知道這是個(gè)坑，但偏偏又有更多的人跳進(jìn)去。 投資客更是心態(tài)高漲，恨不得馬上殺入小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。
在這里，希望大家能夠記得一些話。暴富這件事，離樓市越來(lái)越遠(yuǎn)了。想要靠投資小產(chǎn)權(quán)房一夜暴富，希望渺茫，更大的風(fēng)險(xiǎn)在后面，出問(wèn)題是遲早和必然的事。小產(chǎn)權(quán)房目前沒(méi)有任何轉(zhuǎn)正的可能性，請(qǐng)放棄幻想。如果你已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，就一定要明白，你所享有的只是租賃權(quán)，僅此而已。特別是有孩子上學(xué)的家庭，能買(mǎi)商品房盡量買(mǎi)商品房，不要碰小產(chǎn)權(quán)房。
千萬(wàn)長(zhǎng)點(diǎn)心，留個(gè)意，不要讓自己深陷。
