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正式開(kāi)拆!一夜損失近百萬(wàn),這種房子還敢亂買(mǎi)?

發(fā)布日期::2020-08-16瀏覽次數(shù):96301

摘要:1最近,樓市又上演魔幻一幕。廣州白云區(qū)江景花園被正式執(zhí)行強(qiáng)拆,上百戶業(yè)主被發(fā)了限期搬離的通知。每層樓

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    最近,樓市又上演魔幻一幕。廣州白云區(qū)江景花園被正式執(zhí)行強(qiáng)拆,上百戶業(yè)主被發(fā)了限期搬離的通知。每層樓的每個(gè)墻面都寫(xiě)了大大的拆字,沒(méi)有任何商量的余地。如此冷漠的事情就發(fā)生在當(dāng)下。

    據(jù)了解,這些業(yè)主當(dāng)時(shí)是以“集資建房”名義買(mǎi)的房,產(chǎn)權(quán)上寫(xiě)的是70年小產(chǎn)權(quán)房,宅基地證只有一個(gè),其他人都是復(fù)印件。當(dāng)年這塊地租給一個(gè)梅州商人,相關(guān)手續(xù)一直沒(méi)辦下來(lái),屬于違建。誰(shuí)曾想到,住了10年的房子,因?yàn)樯嫦舆`規(guī)建設(shè),突然要被依法拆除。而拆除違規(guī),按規(guī)定政府沒(méi)有補(bǔ)償。房款兩空,甚至無(wú)法訴諸法院要求審判,雞飛蛋打。


    位于廣州番禺的We公館也面臨著與江景花園相似的命運(yùn)。We公館的地塊屬于村集體用地,在沒(méi)有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下違規(guī)建設(shè)。堅(jiān)持了一年,還是沒(méi)有逃過(guò)被拆的命運(yùn)。且沒(méi)有任何補(bǔ)償,這里的業(yè)主,損失慘重。多少家庭省吃儉用才買(mǎi)了一套房子,說(shuō)沒(méi)就沒(méi)了。

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    這種在集體用地上建起來(lái)的、沒(méi)有房產(chǎn)證的高風(fēng)險(xiǎn)住房,就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量是非常龐大的,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)所有存量房產(chǎn)中,有三分之一的比例都是小產(chǎn)權(quán)房。最典型的是廣州和深圳。數(shù)據(jù)顯示,目前廣州的小產(chǎn)權(quán)房可以占到存量住房的40%。深圳更甚,占比直接高達(dá)50%以上。

    如此天量的小產(chǎn)權(quán),背后是數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的人口,同時(shí)也是數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn),主要體現(xiàn)在,它的交易不受法律保護(hù)?;旧?,小產(chǎn)權(quán)房都是建在集體用地上,沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同也無(wú)法在國(guó)土房管局備案,不能取得房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。

    包括雙方簽訂的合同、協(xié)議或村集體組織相關(guān)證明文件,深究起來(lái),都不具有法律效力。所以從法律上來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是不合法的。這就意味著,買(mǎi)賣(mài)雙方只能靠道德約束。一旦涉及到房?jī)r(jià)上漲等利益問(wèn)題,賣(mài)家可以隨時(shí)以私下買(mǎi)賣(mài)不合法為由,取消合同。買(mǎi)方遇到糾紛打輸官司,也只能是啞巴吃黃連,出了問(wèn)題也很難維權(quán)。

    此外,小產(chǎn)權(quán)房還有一個(gè)很大的劣勢(shì),就是跟房產(chǎn)有關(guān)的一切金融功能,統(tǒng)統(tǒng)都沒(méi)有。銀行不認(rèn),不能正常辦理按揭貸款,也不能辦理抵押貸,只能一次性或分期付款。這在無(wú)形中就加大了買(mǎi)房人的資金壓力,增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。而且,絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房都不帶戶口、學(xué)區(qū)和其他相關(guān)配套。

    總之,產(chǎn)權(quán)不明晰、交易不受法律保護(hù),且無(wú)金融屬性。也是基于這些原因,小產(chǎn)權(quán)房的升值、流通都大幅受限。

    當(dāng)然,更大的問(wèn)題在于,購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,由于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán),所以無(wú)法得到安置補(bǔ)償。你永遠(yuǎn)不會(huì)知道,一套小產(chǎn)權(quán)的背后,有多么巨大的坑。所以,對(duì)于那些買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的朋友,奉勸一句,小心房財(cái)兩空!

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    明知高風(fēng)險(xiǎn),為什么還總有人去買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房呢?答案很簡(jiǎn)單,價(jià)格便宜啊。很多買(mǎi)不起商品房的人,都會(huì)把小產(chǎn)權(quán)列為備選名單。畢竟價(jià)格低、手續(xù)簡(jiǎn)單、即買(mǎi)即住。一般而言,小產(chǎn)權(quán)房要比正規(guī)的商品房便宜30%-70%。特別是在深圳,一般情況下,小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有同地段商品房?jī)r(jià)格的四分之一。即便是那些規(guī)模、品質(zhì)一點(diǎn)都不亞于商品房的統(tǒng)建樓,價(jià)格也不到同等地段商品房的一半。以深圳沙井為例,同樣地段、同樣規(guī)模的房子。商品房均價(jià)4.5萬(wàn),而村委統(tǒng)建樓才1.8萬(wàn)左右。甚至,如果你選擇獨(dú)棟的農(nóng)民房,均價(jià)才1萬(wàn)左右。也就是說(shuō),一套90平的房子,也就90多萬(wàn),還不用交稅,相比深圳商品房的高價(jià),簡(jiǎn)直不要太低。

    廣州也是如此,有些區(qū)域最低30多萬(wàn)就能拿下精裝修的兩室一廳小產(chǎn)權(quán)房。相比動(dòng)輒4萬(wàn)一平的商品房,那是真香。因此,總有一些人愿意冒險(xiǎn)一試,期待小產(chǎn)權(quán)房有朝一日可以轉(zhuǎn)正。

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    不管你買(mǎi)了多久,住了多久,小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)只有一個(gè),就是被拆。今年,自然資源部下發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》表明:城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地,小產(chǎn)權(quán)房等,不得辦理登記,不得通過(guò)登記將非法用地合法化。隨后,廣州也發(fā)文明確:小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記,集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房,城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及地上房屋的,一律不予確權(quán)登記。這表明,小產(chǎn)權(quán)房不僅轉(zhuǎn)正無(wú)望,而且風(fēng)險(xiǎn)極大。

    今年以來(lái),廣州拆違力度明顯加大,決心也很強(qiáng)。截至2020年6月15日,全市已有多個(gè)違建項(xiàng)目被拆除,共計(jì)2583萬(wàn)平方米。同時(shí),東莞、北京等也已經(jīng)轟轟烈烈開(kāi)始強(qiáng)拆小產(chǎn)權(quán)房。一分價(jià)錢(qián)一分貨,小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格是低,但同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn),稍有不慎就會(huì)掉坑,得不償失。

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    但,近段時(shí)間,隨著深圳、東莞等商品房相繼限購(gòu),小產(chǎn)權(quán)又開(kāi)始緊俏起來(lái)。身邊一個(gè)朋友,2018年在深圳沙井買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房,當(dāng)時(shí)總價(jià)168萬(wàn),現(xiàn)在要以220萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)手。兩年時(shí)間,漲了52萬(wàn)。經(jīng)調(diào)查,由于小產(chǎn)權(quán)房不受新政太多影響,新政之后,深圳大部分小產(chǎn)權(quán)的價(jià)格都有所上揚(yáng),普遍在西鄉(xiāng)、固戍、沙井等片區(qū)。好像所有人都知道這是個(gè)坑,但偏偏又有更多的人跳進(jìn)去。 投資客更是心態(tài)高漲,恨不得馬上殺入小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。

    在這里,希望大家能夠記得一些話。暴富這件事,離樓市越來(lái)越遠(yuǎn)了。想要靠投資小產(chǎn)權(quán)房一夜暴富,希望渺茫,更大的風(fēng)險(xiǎn)在后面,出問(wèn)題是遲早和必然的事。小產(chǎn)權(quán)房目前沒(méi)有任何轉(zhuǎn)正的可能性,請(qǐng)放棄幻想。如果你已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房,就一定要明白,你所享有的只是租賃權(quán),僅此而已。特別是有孩子上學(xué)的家庭,能買(mǎi)商品房盡量買(mǎi)商品房,不要碰小產(chǎn)權(quán)房。

    千萬(wàn)長(zhǎng)點(diǎn)心,留個(gè)意,不要讓自己深陷。

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