不過(guò)，單就4月來(lái)看，不少房企的銷(xiāo)售出現(xiàn)了環(huán)比下滑，調(diào)控的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)；更值得關(guān)注的是，大型房企與中小型房企的分化也更加劇烈，一季度一些中小房企營(yíng)收和凈利已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下滑。

　　截至目前，2017年的樓市對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言仍是充滿希望的一年。

　　前四月，包括萬(wàn)科、碧桂園、恒大等在內(nèi)的大型房企，仍然實(shí)現(xiàn)了超過(guò)去年同期的銷(xiāo)售，前十大房企銷(xiāo)售金額近萬(wàn)億，如果不是3月份開(kāi)始的新一輪調(diào)控，這個(gè)數(shù)字還會(huì)更高。

　　在市場(chǎng)多變、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，房企的銷(xiāo)售排位也發(fā)生了變化。前4月，碧桂園超過(guò)了萬(wàn)科和恒大，以超過(guò)2000億銷(xiāo)售位居第一。

　　不過(guò)，單就4月來(lái)看，不少房企的銷(xiāo)售出現(xiàn)了環(huán)比下滑，調(diào)控的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)；更值得關(guān)注的是，大型房企與中小型房企的分化也更加劇烈，一季度一些中小房企營(yíng)收和凈利已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下滑。

　　隨之而來(lái)的5月，將是傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季，房企能否在當(dāng)月完成更多的銷(xiāo)售，對(duì)于上半年的業(yè)績(jī)而言至關(guān)重要。

　　從全年來(lái)看，在目前已有逾55城調(diào)控，且調(diào)控區(qū)域不斷擴(kuò)大的高壓下，房企整體面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在加大，尤其前期拿了過(guò)多高價(jià)地的房企，2017年會(huì)很不好過(guò)。

　　房企分化加劇

　　萬(wàn)科發(fā)布的最新公告顯示，1至4月份，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1278.1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1921.7億元。4月單月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積289.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額418.9億元。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1-4月房企銷(xiāo)售的流量金額前三甲為碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)恒大。其中，碧桂園以2006.6億元坐穩(wěn)了銷(xiāo)冠之位，也是前4月唯一一家銷(xiāo)售超過(guò)2000億的房企。

　　前三甲的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。今年一季度，萬(wàn)科銷(xiāo)售額為1502.7億元，碧桂園為1506.6億元，略高于萬(wàn)科。但在4月份，萬(wàn)科與碧桂園的差距拉大，相差約84億。

　　排名4、5的保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)和綠地集團(tuán)，銷(xiāo)售額分別為809.3億、801.8億，排名6、7的中海外、龍湖分別為662.5億、602.5億，銷(xiāo)售額都是非常接近。

　　上述榜單顯示，從金額門(mén)檻來(lái)看，TOP3和TOP30的房企今年前4月銷(xiāo)售額均已超出去年上半年水平。TOP3門(mén)檻達(dá)到1440億，超過(guò)去年上半年第三名的1221億；TOP30門(mén)檻已經(jīng)達(dá)到178億，也超越去年上半年的174億。

　　火爆的銷(xiāo)售讓大型房企拿地也不手軟。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前4月25家大房企拿地總金額超過(guò)5199.26億；其中，碧桂園拿地超過(guò)500億排名第一，保利地產(chǎn)和中海外拿地分別超過(guò)400億，恒大和首開(kāi)股份分別超過(guò)300億。

　　某機(jī)構(gòu)指出，主流房企在拿地補(bǔ)貨方面依然保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，尤其是對(duì)于想要進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模的房企來(lái)說(shuō)，今年依然是備貨大年。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，前四月標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、利潤(rùn)上漲速度均超過(guò)行業(yè)平均水平，龍頭房企的市場(chǎng)占有率仍在上漲。

　　另一邊廂，中小房企的狀況卻不樂(lè)觀。截至5月1日，A股135家上市房企公布了一季度業(yè)績(jī)，除了萬(wàn)科等極少數(shù)房企，這100多家房企均為中小房企，一季度合計(jì)營(yíng)業(yè)收入2420.6億，環(huán)比四季度下調(diào)了64%；平均利潤(rùn)率繼續(xù)明顯下調(diào)，首季平均利潤(rùn)率只有6.4%，低于去年全年的8.2%，部分房企的凈利率更跌破了5%。中航地產(chǎn)、世紀(jì)星源、沙河股份、綠景控股等房企的凈利潤(rùn)更為負(fù)數(shù)。

　　觀察這135家房企可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)之間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率同比去年出現(xiàn)了雙下調(diào)，如泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等；特別是北京、上海等城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策從嚴(yán)，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)2017年全年市場(chǎng)很難樂(lè)觀。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，一些房企較高的業(yè)績(jī)目標(biāo)可能很難完成，2017年一季度很多公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)更多是因?yàn)?016年的結(jié)轉(zhuǎn)，從目前市場(chǎng)看，二季度繼續(xù)沖高可能性已經(jīng)不存在。

　　調(diào)控下的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　雖然房企在2016年和2017年的一季度都頗為順利，但從2016年9·30開(kāi)始的這一輪調(diào)控，已經(jīng)越來(lái)越發(fā)揮出了它的威力，樓市在2017年將面臨明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn)。

　　研究報(bào)告稱(chēng)，4月份，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)收緊，熱門(mén)城市對(duì)項(xiàng)目定價(jià)、預(yù)售證發(fā)放的限制有增無(wú)減，導(dǎo)致新增供應(yīng)盡管環(huán)比有所回升但仍處于低位，市場(chǎng)成交也回升乏力；未調(diào)控的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的走勢(shì)，但業(yè)內(nèi)多對(duì)三四線城市行情的可持續(xù)性持懷疑態(tài)度。因此，多數(shù)房企2017年的銷(xiāo)售目標(biāo)制定較為審慎。

　　事實(shí)上，4月份絕大多數(shù)房企業(yè)績(jī)都有所下滑。如碧桂園3月銷(xiāo)售634億，4月為500億；萬(wàn)科3月銷(xiāo)售636億，4月下滑至419億。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年首當(dāng)其沖面臨風(fēng)險(xiǎn)的是那些在2016年拿了高價(jià)地的房企，他們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常高，而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大；而一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，這些房企將面臨巨大的銷(xiāo)售難題。

　　張大偉稱(chēng)，對(duì)于溢價(jià)率超過(guò)100%的地王來(lái)說(shuō)，其所在區(qū)域未來(lái)1-2年售價(jià)漲幅不到100%的話，入市的難度都非常大。

　　其次，樓市開(kāi)啟調(diào)控，在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購(gòu)的影響。

　　今年的房企拿地金額中有超過(guò)70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，未來(lái)銷(xiāo)售壓力更大。

　　從行業(yè)整體來(lái)看，依然面臨很大的去庫(kù)存壓力。從庫(kù)存數(shù)據(jù)絕對(duì)值看，截至3月底6.88億平米的房地產(chǎn)庫(kù)存，只是庫(kù)存中的一部分，房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量大，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存的土地面積大，這些都可以導(dǎo)致庫(kù)存數(shù)據(jù)會(huì)出現(xiàn)反復(fù)。

　　并且，雖然全國(guó)庫(kù)存數(shù)據(jù)在過(guò)去一年半出現(xiàn)了下調(diào)，但事實(shí)上，主要降低在一二線城市，大部分三線四線城市庫(kù)存依然高位，甚至部分城市庫(kù)存并未降低。

　　更值得注意的是，住宅庫(kù)存少，而商辦庫(kù)存依然高。萬(wàn)科總裁郁亮也指出，他最擔(dān)憂的是商辦物業(yè)的高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

　　商辦類(lèi)物業(yè)庫(kù)存過(guò)多的主要原因是之前數(shù)年，各地在城市規(guī)劃、人口疏導(dǎo)等方面出現(xiàn)的政策問(wèn)題，特別是在2011年一二線城市住宅限購(gòu)后，各地大量供應(yīng)商業(yè)用地，遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)需求。

　　目前，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的庫(kù)存已經(jīng)在過(guò)去一年多的去庫(kù)存周期中去化，剩余的庫(kù)存基本都屬于壓力比較大的庫(kù)存，分布位置偏遠(yuǎn)，或商辦比例過(guò)高，去庫(kù)存的難度依然很大。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)期，2017年整體三四線樓市政策將依然寬松，但一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫(kù)存任務(wù)，預(yù)計(jì)后續(xù)政策有可能會(huì)在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼。