【近日,某機(jī)構(gòu)發(fā)布房企2017年前4個月銷售排行榜,碧桂園首次突破兩千億級,萬科實現(xiàn)1915.7億元,恒大實現(xiàn)1440億元。房地產(chǎn)三強(qiáng)似乎已構(gòu)成了一個牢不可破的“鐵三角”。也就是在去年,這三家企業(yè)剛過“三千億”級大關(guān),而今年前四月,同樣是這三家企業(yè),用全年三分之一的時間已經(jīng)完成了“千億級”銷售額。
細(xì)看這個排行榜不難發(fā)現(xiàn),時間越往后推移,上述三強(qiáng)與TOP10其他房企越拉越大,比如第TOP20僅250億元,第TOP50強(qiáng)僅不足百億元。這意味著,或許到半年報時,前三強(qiáng)銷售額是TOP30強(qiáng)的總和甚至TOP50強(qiáng)的總和,市場集中度越來越具有磁石效應(yīng),大魚吃小魚游戲,而非鯰魚效應(yīng)?!?/p>
當(dāng)前,重新注重規(guī)模競爭似乎成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)共識。即使面對政策調(diào)控的持續(xù)深化,大中型房企在過去的4個月也走出一條高光的業(yè)績曲線。碧桂園、萬科、恒大領(lǐng)銜的一線房企構(gòu)筑成了“鐵三角”,碧桂園的銷售額更是已經(jīng)攀升到“兩千億”量級。在過去,這似乎是不可想象的。
日前,機(jī)構(gòu)研究中心發(fā)布《2017年1~4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》顯示,碧桂園銷售額達(dá)到了2006.6億元,萬科實現(xiàn)1915.7億元,恒大實現(xiàn)1440.3億元,三家領(lǐng)頭房企實現(xiàn)總銷售金額5362.6億元,甚至超過排名其后的10家房企的銷售額總和,行業(yè)集中度愈加明顯。
億翰智庫的報告認(rèn)為,此種趨勢對成長型房企來講,需要關(guān)注去周期化趨勢,尤其是在投資節(jié)奏上,地價低時多拿,地價高時適當(dāng)少拿,但絕對不能不拿,否則企業(yè)成長的連續(xù)性會受到制約。
“鐵三角”領(lǐng)先業(yè)績榜
調(diào)控在深化,大中型房企在過去的4個月依然收獲了豐厚的業(yè)績。從榜單分析,第一名、第二名都維持在了“兩千億”左右的量級,TOP3門檻達(dá)到了1440億元,遠(yuǎn)超去年上半年第三名的1221億元,TOP10和TOP50門檻也分別達(dá)到了420億元和89億元,顯示出行業(yè)集中度的再次提升。
與去年同期業(yè)績比較,今年前4月已完成去年上半年整體業(yè)績的主要集中在TOP50房企,前10強(qiáng)房企中有6家,前30強(qiáng)房企中則有17家已達(dá)成此目標(biāo)。
億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為,“三千億”以上量級的龍頭房企在經(jīng)營上已經(jīng)明顯的去周期化,無論是春節(jié)淡季還是春季旺銷期,單月業(yè)績基本均在400億元以上,其背后是企業(yè)投資節(jié)奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。
碧桂園在此方面的趨勢明顯,無論是投資端還是銷售端。在拿地節(jié)奏上,去年前8個月基本保持每天一塊地的進(jìn)賬速度,僅在當(dāng)年9~11月份略有放緩,但當(dāng)年底再次重啟高速拿地模式。在銷售端,其前4個月業(yè)績已經(jīng)超過2000億元,按照現(xiàn)在月均500億元的速度,全年完成6000億元業(yè)績將成為大概率事件。
恒大在前4月的銷售速度有所放緩,在營銷措施上收窄折扣幅度,提高利潤。從今年一季度的銷售情況看,恒大仍然處于慣性延續(xù)之中,推貨節(jié)奏平穩(wěn)。億翰智庫的報告預(yù)計,進(jìn)入二季度以來,恒大明顯開始發(fā)力,大量新盤將在二季度及之后陸續(xù)入市。
經(jīng)歷股權(quán)之爭風(fēng)波的萬科雖然表示對規(guī)模排名“不在意”,但在營銷節(jié)奏方面,卻沒有放緩的跡象。今年春節(jié)后萬科就開始加大推貨力度,其中3月份的新推貨量是平時單月的2~3倍之多,創(chuàng)下行業(yè)單月636億元的銷售紀(jì)錄。
萬科第一季度業(yè)績報告顯示,凈利潤出現(xiàn)明顯下滑。對此萬科解釋,由于銷售額翻番、經(jīng)營管理規(guī)模擴(kuò)大,一季度銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用同比分別增長38.8%和29.3%,同時受融資規(guī)模擴(kuò)大的影響,一季度萬科財務(wù)費(fèi)用也有所增長。此外,由于一季度結(jié)算項目中包含了一批合作比例較高的項目,使得當(dāng)期少數(shù)股東損益占比較高。
萬科董秘朱旭表示,第一季度萬科竣工和結(jié)算規(guī)模有限,竣工面積占全年竣工計劃的比例僅為5.1%,一季度的凈利潤同比下滑對全年業(yè)績的參考意義不大,公司預(yù)計2017年全年凈利潤同比仍將保持增長。
中小房企突圍壓力
在房企規(guī)模的競爭中,土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。陽光城總裁張海民就表示,現(xiàn)在的土地儲備排名就是五年后的房地產(chǎn)公司排名。
統(tǒng)計表示,前4月從拿地金額來看,碧桂園和保利繼續(xù)穩(wěn)居前兩位,首開、遠(yuǎn)洋晉級TOP10。1~4月,碧桂園和保利分別以535億元和474億元繼續(xù)穩(wěn)居拿地金額前兩位。
總體來看,在2016年熱點(diǎn)城市量價齊升帶動下,房企取得良好的去化效果,資金較為充裕。盡管2017年樓市調(diào)控政策不斷加碼,但仍不能減弱房企拿地?zé)崆椤?017年1~4月,房企拿地意愿依然強(qiáng)烈,TOP10企業(yè)拿地總價高達(dá)3460億元。
相比三大巨頭的全國性布局對沖周期風(fēng)險,區(qū)域布局型房企在規(guī)模競爭上缺乏力度。億翰智庫的報告認(rèn)為,首開、首創(chuàng)等出現(xiàn)增長受困,在榜單排名上均出現(xiàn)不同程度后退。究其原因,是因為一線及強(qiáng)二線短期內(nèi)住宅去化仍然有支撐,但新增供應(yīng)難以為繼;另一方面,一線及強(qiáng)二線城市政策多已是史上最嚴(yán),后期市場調(diào)整將顯著放大市場不確定性。
作為此輪調(diào)控供給側(cè)的著力點(diǎn)之一,公開土地市場的競拍限制繁多。從2016年的多城市土拍新政,包括提高保證金、規(guī)定現(xiàn)房銷售、增加持有物業(yè)比重和年限等,到近期上海出臺招標(biāo)掛牌復(fù)合式新土拍政策,無一例外地提高了企業(yè)競爭門檻,封堵中小房企試圖通過傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式繼續(xù)發(fā)展的路徑。
除去公開市場,并購將是中型房企突圍的路徑之一,“閩系”房企陽光城成為典型的代表。陽光城2016年年報顯示,2016年陽光城新增土地儲備項目25個,總建筑面積977.8萬平方米,同比增長210%。其中,企業(yè)以招拍掛方式獲取了12個項目,總建面141.9萬平方米,以收購方式獲取了大量土地儲備。
億翰智庫的報告認(rèn)為,此種趨勢對成長型房企來講,需要關(guān)注去周期化趨勢,尤其是在投資節(jié)奏上,地價低時多拿,地價高時適當(dāng)少拿,但絕對不能不拿,否則企業(yè)成長的連續(xù)性會受到制約。